Инвестиции в недвижимость в России и за рубежом 
8 910 665-32-25

По будням 10:00 до 19:00

help@ams-finance.su

Инвестиции в недвижимость



Согласно последним социологическим опросам более половины россиян считают вложения в недвижимость самым надежным способом инвестирования. Вклады в Сбербанке, золото и даже наличные доллары/евро в рейтинге инвестиционной привлекательности оказались далеко позади привычных «квадратных метров».

Но всегда ли инвестиции в недвижимость надежны и высокодоходны? В этой статье мы расскажем о опасностях и особенностях таких вложений и опишем, как инвестировать в недвижимость Европы, США и Японии, не выходя из дома и с минимальными рисками.

Для начала поговорим о типичных ошибках и заблуждениях инвесторов в недвижимость.

Миф №1. Недвижимость всегда будет в цене

Многие инвесторы уверены, что недвижимость – это «тот товар, который никогда не портится». Дескать, банк может обанкротиться вместе с депозитом, а ценные бумаги - обесцениться буквально за месяц. То ли дело – квартира или домик, которые с каждым годом будут лишь расти в цене. Чем не идеальный способ сохранить сбережения?

На самом деле рынок недвижимости (как и любой другой) подвержен спадам и взлетам. Скажем, в начале 2008 года квадратный метр однокомнатной квартиры в Москве оценивался в $7000. Всего через год цена «квадрата» упала до $4000, а сегодня средняя стоимость того же квадратного метра составляет всего $3000.

За семь лет стоимость актива уменьшилась более чем в два раза!

Кроме рыночных факторов, на цену недвижимости влияет еще множество «реальных». Предположим, муниципалитет решил проложить высокоскоростное шоссе прямо рядом с жилым домом. И красивый вид из окна (а это плюс 10% к стоимости квартиры) вдруг сменяется круглосуточным шумом и пылью (минус 20%).

Миф №2. Постоянный пассивный доход

И здесь тоже не все гладко. Во-первых, «простои» квартиры или дома случаются абсолютно у всех. А это значит, что в течение нескольких месяцев получать пассивный доход от недвижимости Вы не будете.

Во-вторых, у любого арендодателя есть сопутствующие расходы: текущий ремонт в квартире, замена сломанной техники, налоги, коммунальные платежи и комиссии брокерам.

Кстати, о налогах. С 1 января 2016 года в силу вступают новые налоговые правила, согласно которым НЕ БУДЕТ облагаться налогом на недвижимость лишь та квартира, которая пробыла в собственности не менее пяти лет. Кроме того, налог при продаже недвижимости придется уплачивать по ее «справедливой» стоимости (кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7).

В-третьих, доход от сдачи недвижимости назвать «пассивным» сложно. Время от времени все равно возникает необходимость личного участия инвестора. Например, когда нужно срочно найти новых квартиросъемщиков. Или когда арендаторы отказываются платить, и их приходится выселять с помощью полиции.

В-четвертых, на доходность «курортной» недвижимости большое влияние оказывает сезонность. Скажем, на юге Европы сезон длится с мая по сентябрь. Оставшуюся половину года квартиры и апартаменты просто простаивают пустыми. Конечно, многие российские инвесторы передают свою недвижимость под контроль управляющим компаниям. Но в этом случае они будут терять 15-30% своего арендного дохода.

Миф №3. Вложения в недвижимость самые простые

Многие частные инвесторы как огня бояться сложных финансовых терминов. Им кажется, что недвижимость – это что-то простое и понятное, в отличие от биржевых котировок. Подыскал подходящий дом или квартиру, купил ее, сдал в аренду на длительный срок и продал на «пике» стоимости.

На самом деле юридических проблем и «заморочек» с инвестициями в недвижимость не меньше, чем с вложениями в ценные бумаги.

Во-первых, нужно заручиться поддержкой юриста при подписании договора купли-продажи. Напоминаем, что часть таких сделок по-прежнему оспаривается в суде. Причем, решения, как правило, выносятся в пользу продавца.

Кроме того, время от времени возникают проблемы с арендаторами, брокерами, налоговой службой, соседями и даже с полицией (если не повезло с квартиросъемщиком)!

Не забывайте и о том, что инвестиции в недвижимость отличаются крайне низкой ликвидностью. Снять деньги с депозита или вывести средства с брокерского счета можно за пару минут или дней. А вот продавать квартиру или дом можно месяцами.

Да, мы совсем забыли о самом главном – «пороге входа»! К сожалению, минимальные инвестиции в недвижимость сегодня начинаются с сотен тысяч рублей.

Можно ли инвестировать в недвижимость гораздо меньшие суммы и с минимальными рисками? Можно, если вкладывать средства в зарубежные фонды недвижимости!

Инвестиции в недвижимость

Почему фонды недвижимости?

За рубежом инвестиционные фонды недвижимости обозначаются аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust). Сегодня эти фонды пользуются большой популярностью у пенсионных фондов и страховых компаний.

На Западе первые фонды недвижимости появились еще в 60-х. В России же первые ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости) открылись в начале 2000-х, но до сих пор так толком и не прижились.

Дело в том, что в момент их появления наша экономика переживала бурный рост на нефтяных котировках. И паевые фонды акций предлагали гораздо большую доходность, чем паи ЗПИФН.

Ситуацию быстро изменил кризис 2008-го года - когда мы впервые услышали термин «обманутый дольщик», и тысячи людей потеряли свои сбережения. Но даже после восстановления рынка недвижимости стало понятно, что сверхвысоких доходов здесь уже не будет.

Сегодня в ситуации, когда депозитные ставки не покрывают даже инфляцию, а золото, нефть и акции российских компаний дешевеют на глазах, инвестиции в недвижимость снова становятся волшебной «палочкой-выручалочкой».

Однако порог входа на рынок столичной недвижимости высок как никогда, да и ипотека сегодня больно «кусается».

Остаются паи в инвестиционных фондах недвижимости. Конечно, жить в квартире, купленной «в складчину» нельзя. Но зато такие вложения гарантируют постоянную доходность и избавляют инвестора от забот по оплате коммунальных платежей, поиску арендаторов и страхованию.

Чем лучше зарубежные фонды недвижимости?

За границей REIT – это траст, который за счет средств пайщиков покупает объекты недвижимости либо ипотечные ценные бумаги (например, закладные) и управляет ими.

Большая часть REIT принадлежит к категории долевых или рентных. Такие фонды покупают недвижимость (жилую, коммерческую, социальную, гостиничную), выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов в аренду.

Еще есть фонды «ипотечные» (доход от процентов по ипотеке) и «гибридные» (комбинация первых двух типов).

У инвестиций в REIT есть масса преимуществ: низкий порог входа, высокая ликвидность (акции ежедневно торгуются на фондовых рынках США), постоянный пассивный доход в виде дивидендов и высокая надежность, сопоставимая с гособлигациями. По доходности REIT занимают «ступеньку» между акциями крупных компаний и облигациями.

Находясь в России, инвестировать в зарубежную недвижимость можно также через EFT (биржевые фонды). И по сумме «входа», и по степени диверсификации рисков, и по ликвидности – это оптимальный вариант для начинающего инвестора с небольшой суммой инвестиций.

Достаточно лишь предварительно проконсультироваться с финансовым советником, чтобы выбрать один или несколько зарубежных REIT для вложений.

В какую недвижимость инвестировать в 2015-м году?

По прогнозам экспертов, в 2015-м наиболее привлекательной для инвесторов будет Ирландия, Испания и Польша. В категории «стабильные рынки коммерческой недвижимости» вновь оказались Западная Европа, Скандинавия и Великобритания. А вот Париж, Женева, Гонконг и Сингапур в нынешнем году могут столкнуться со снижением цен на недвижимость.

Почему вкладывать сегодня стоит именно в недвижимость за рубежом? Потому что инвестиции в REIT (в любом формате) надежно защитят сбережения от валютных, инфляционных и геополитических рисков. К тому же на фоне нынешнего российского кризиса цена на «отечественную» недвижимость будет скорее падать, чем расти.

Мы можем вам помочь

Консультанты компании AMS Финанс готовы ответить на любые ваши вопросы, касающиеся инвестирования в недвижимость как в России, так и в любой стране мира!


Бесплатная консультация
  • Как накопить на покупку
    дома или квартиры
  • Как надёжно сохранить
    свои сбережения
  • Как дать достойное образование детям
  • Инвестиции за рубежом
  • Получение пассивного дохода

Мы работаем с клиентами из любого города России и за рубежом!

ЗАПИШИТЕСЬ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

P.S.: Заявка бесплатная и ни к чему не обязывает. Мы работает с клиентами из любого города России и за рубежом!